• 要不要投资马来西亚房产?看这篇就够了!

    2019-03-23  来源:公众号 新加坡房产投资平台
     

    要不要投资马来西亚房产?看这篇就够了!

    资产配置预算允许的话,马来西亚投资只选择吉隆坡,并且要选择市中心区域
    随着产业转移、“一带一路”政策的发展和国内房地产正常收紧的背景下,马来西亚房产渐渐成为中国人海外置业的一个热门选择。很多人问,马来西亚房产到底值不值得投资?

     

                       

     

    随着产业转移、“一带一路”政策的发展和国内房地产正常收紧的背景下,马来西亚房产渐渐成为中国人海外置业的一个热门选择。很多人问,马来西亚房产到底值不值得投资?

     

    今天来写一写这方面,?#20154;到?#35770;:

     

    资产配置预算允许的话,马来西亚投资只选择吉隆坡,并且要选择市中心区域,马来西亚其他城市,除非是有生活、工作的需要,一律不建议投资。

     

    1马来西亚房产的基本情况

     

    马来西亚房产大都是永久产权,不过外国人不能直接拥有土地,而?#19988;?#20998;层地契的?#38382;?#22823;家共同拥有土地和房屋的产权和使用权。外国人不能直接拥有土地,所以自然就买不了带土地的别墅了。

     

    马来西亚各州通常会设置外国?#26031;?#25151;门槛,通常是50万马币-100万马币(1马?#20197;?#31561;于1.66人民币),吉隆坡的最低门槛是100万马币(约人民币166万左右)。

     

    马来西亚房产还有一点好处,就?#21069;?#29031;使用面积来卖,并且都是精装修。你在国内买一个50平的公寓,到手可能只有40平左右,其他都是电梯和公摊。在马来西亚,你买50平的,得到的就是50平的房?#21360;?#21478;外马来西亚的房子还没有遗产税。

     

     

    还有就是马来西亚的房产都是按?#23637;?#31243;进度分期付款。每一个工程阶段都是需要政府验收后,投资者才需要付下一个工程阶段的房款,这项规定保障了投资者权益和房屋建造质量。如果是刚起建的项目还款压力就低很多了,因为在马来西亚房产从起建到交房通常需要3-4年左右。如下图是个典型的分期付款流程。

                       

     

     

    2马来西亚经济的基本情况

     

    马来西亚的经济表现

     

    马来政府积极推动消费和投资,把?#25509;?#32463;济作为国家经济增长的新支柱。鼓励发展旅游、教育事业,并且电子商业渗透率达到50%仅次于新加坡排名东南亚第二。

     

    马来西亚产业结构多元,在能源业,汽车业,钢铁业,纺织业,制造业,电子业,航运业,旅游业金融服务业,高科技产业个个开花。

     

    近年全球市场对电机电子产品的需求?#20013;?#22686;长,以及国际原物料价格上涨,2017年马来西亚出口产业全年增长了19%,同时也是2005年以来,增长幅度最高的一年。

                       

     

     

    马来西亚近年GDP年增长率十分强劲, 2017年该国的GDP增长速度为5.9%,步入世界上发展最快的国家行列。

     

    据国际货币基金组织(IMF)统计预测,依据如此速度发展,马来西亚将在几年之后,将进入发达国家的行列。

                       

     

     

    下图是马来西亚未来几年的经济预测

                       

     

     

    2017年,据美国BAV?#24378;夂投?#32423;大学沃顿?#33796;?#38498;研究报告,马来西亚荣登世界最具投资价值国家榜首。

                       

     

     

    马来西亚各地区的经济增长率如下,其中吉隆坡年增长率达到了两位数。

                       

     

     


     

    马来西亚的目标是,在2020年成为世界高收入发达国家,亚洲物流的门户,?#20102;?#20848;金融中心,与新加坡竞争东南亚贸易转运中心的地位。

     

     

    亚洲顶级能源大国

     

    马来西亚拥有丰富的天然资源,是亚洲主要的矿产出口国,铁矿、锡矿位居世界前列,棕榈油,橡胶产业全球第一。

     

    马来的石油储量40亿桶、天然气2.35万亿立方米。是世界第三大液化天然气出口国,东南亚第二大?#25512;?#29983;产国,也是全球第三太阳光伏出口国。

     

    2020年,马来利用能源和地理位置的优?#24179;?#25104;为亚洲顶级能源大国,中国会大量进口马来西亚的能源。

     

    最近因为复杂的中东伊朗?#36136;疲?#20351;得国际?#22270;?#26292;涨,而马来西亚成为最大受益国之一。

     

     

    和中国商界紧密合作

     

    近年来,中国对马来西亚投资?#20013;?#21319;?#38534;?/span>

     

    中国已经连续8年成为马来西亚最大的贸易伙伴。其中信息通讯技术、?#26031;?#26234;能、大数据、云计算等前沿技术表现最为活跃。2017年马来西亚与中国的贸易额达到近5000亿人民币。

     

    中国也是马来西亚第二大的出口市场。也取代美国和日本,成为马来西亚第二大外资来源国。

     

    据经济学人?#24378;?#27979;评,在中国十大投资目的地排行榜中,马来西亚排在第四位。

                       

     

     

    并且马云马首富也频?#23707;?#39532;哈蒂尔会面,马哈蒂尔表示欢迎中国投资项目,马?#22484;?#31216;赞大马是对外资和商业投资友善的国家。

     

    马云与马哈迪会面后表示,马哈迪清楚地向他展示?#22484;猓?#27426;迎阿里巴巴和外汇投资项目,并指马国?#19988;?#20010;对外资与商业投资友善的国家。

                       

     

     

    如果把国家比做?#21892;保?#37027;么现在的马来西亚,是世界?#27573;?#20869;一只极具潜力的绩优股,在不久的未来,每个人都会看到投资马来的巨大价值。

     

     

    3吉隆坡的国内地位

     

    为什么马来西亚只投资吉隆坡呢?

     

    吉隆坡是马来西亚的首都,也是马来西亚最现代化的城市,更是马来西亚经济、文化、商业中心,有“世界锡都、胶都”美誉,毫不夸张地说,吉隆坡就是马来西亚经济的心脏。

                        

     

     

    吉隆坡市中心区域集中了马来西亚80%以上的外资企业总部,已吸引微软、华为、西门?#21360;?#38463;里巴巴等64家跨国公司投资设立区域中心,几乎所有马来西亚的银行都在此区域设立总部,各种国际企业随处可见,五星级?#39057;?#26519;立,国际化程度相当高,相应的城市配套完善程度也是在马来西亚最好的。这意味着,吉隆坡的高收入群体,远高于马来西亚其他城市。

     

    吉隆坡毫无疑问是大马的核心,借助于马来西亚政府的“大吉隆坡计划”以及“一带一路”的齐头并进,吉隆坡成为马来西亚政府大力发展的首要重点区域,现在的吉隆坡像一个“大工地”,可以说几年后再看吉隆坡,就不是今天这番景象了。

     

    大马的经济核心、发展政策核心都集中在吉隆坡,其他城市是否能够真正发展起来?这点就要打一个大大的问号。但毫无疑问,投马来西亚首都吉隆坡是最稳妥,也是发展潜力最大的。

     

    4吉隆坡的国际地位

     

    【世界国际城市排名第20位】

     

    ?#26412;?#26102;间2018年11月14日,由全球化与世界城市(GaWC)研究网络编制的全球城市分级排名中,马来西亚首都吉隆坡扼守世界级一线城市宝座,从2017年的第32名跃升至今年的20名,超越深圳,广州等城市,与洛?#26604;丁?#33437;加哥并列。

     

     

                       

     

     

    获得如此?#20848;?#24182;非偶然,吉隆坡优越的投资环?#24120;?#33719;得了来自众多资本市场的关注。其中来自中国的投资企业就数不胜数,除了来自全球的各大国际顶尖企业,许多个人投资者也开?#27982;?#20934;吉隆坡市场,尤其是房地产市场。他们不惜重金在吉隆坡置业,有的甚至购置了好几套房,投资自住两用。

     

    【全球游?#22836;?#38382;量最多的城市排第7位】

     

    过去十年里,万事达卡国?#39318;?#32455;每年根据受调查的132个城市的入境?#27599;?#20154;次对其进?#20449;?#21517;,而在今年,万事达指数分析更是扩大到全球162个城市,在最近的数据上?#20801;荊?#21513;隆坡拥有约1300万国际过夜游客,位居榜单前列,2018年的增长率为7.5%,游客往往会在吉隆坡住5.5晚。如此大的国际过夜游客数量,每年都在稳定?#20013;?#22686;长,所以在吉隆坡,根本不用担心出租的问题。

                       

     

     

    数据来源于万事达卡国?#39318;?#32455;:国际过夜游客数据

     

    5吉隆坡的房价

     

    作为东盟发起国与创始国之一的马来西亚,经济规模大概是泰国的四分之三,但核心区的房价却只有泰国的?#35805;搿?#32780;比马来西亚经济总量更低的越南和柬埔寨,核心区的房价这几年也经历了大涨。所以对比下来我们发现,与东南亚其他国家相比,吉隆坡的房价与马来西亚本身的GDP总量并不匹配,房价还是偏低的。

     

                       

     

     

    国民生产总值vs. 首都核心地段房价

     

    如果再把马来西亚周边国家的人均GDP与核心区的房价做个比?#24076;?#21487;以更直观的发现,虽然马来西亚属于当前东南亚区域中经济发展靠前的国家,但首都吉隆坡的房价却并非在高点。

    对比之下,吉隆坡的房价几乎是周边国家的一股清流。除了新加坡和文?#24120;?#39532;来西亚的人均GDP是东南亚里最高的,甚至超过中国,但拿吉隆坡的房价与?#26412;?#30456;比,一切尽在不言中。

                       

     

     

    人均GDP vs.首都核心地段房价

     

    如果按照国民平均富裕水平来对比,最能承受本国的房价的国家,那必须是马来西亚了。

     

    因?#23435;?#20204;看到,如果从经济基本面来看,吉隆坡的房价目前是整个东南亚最健康的市场,有相当的国家经济实力在支撑。

     

     

    6吉隆坡房价周期

     

     

    房地产特殊的金融属?#35029;?#36171;予了房价一定的周期性。从投资角度来看,吉隆坡的房价与周边国家横向比?#29616;?#21518;,是恰好处于低洼的。如果再聚焦到马来西亚本身,它当前的房价究竟处于历史周期的哪个阶段?

     

    过去二十年来,马来西亚一共经历了两次大的金融危机,一?#38382;?/span>1997年,一?#38382;?008年。而马来西亚的房价在这两?#25373;?#26426;中的表现,却非常有?#25176;裕?#32463;历冲击之后能迅速?#25351;?#20803;气。

     

    1997年的亚洲金融危机期间,马来西亚房价遭遇崩跌,但在不到两年时间内迅速反弹,马上走出了亚洲金融危机的颓势,随后一直保持波动上涨的趋势。

                       

     

     

    1997-2018年马来西亚房价指数;数据来源:马来西亚央行)

     

    2008年金融危机之后,马来西亚房价在2009年跌至谷底,一年之后又踏上了加速反弹的阶段,并在2013年再次达到房价顶峰。

     

                       

     

     

    2008-2018年马来西亚房价指数;数据来源:马来西亚央行)

     

    拉长时间线来看,马来西亚的房价是有着比较明显的周期性的,而且在经历外部冲击之后的?#25351;茨?#21147;也非常强。

     

    但过去的几年可以称得上是马来西亚比较倒霉的几年,各种丑闻缠身,导致楼市价格从2013年的峰值开始往下走,随后处于横平状态。

     

    2018年马哈蒂尔上台,重新调整经济政策和国家发展方向。这位老将的出马,一度被视为马来西亚经济转折的希望。

     

    这也是为什?#27425;?#20204;选在当下这个时间点进入马来西亚:东南亚的价值洼地,房价处于下一个?#27492;?#21608;期的起点,国家经济迎来新气象……

     

     

    7吉隆坡什么区域最有潜力

     

    吉隆坡最著名的地标建筑非双子塔莫属,而由双子塔、吉隆坡塔、柏威年商圈三个点连成一个?#24179;?#19977;角圈。过去,只要谈到吉隆坡的房产,就会听到“?#24179;?#19977;角圈”这个概念。

                       

     

     

    吉隆坡的这个核心区并不大,但它的经济地位却是马来西亚全国的核心。

     

    这个区域聚集了:

     

    ·      马来西亚100强公司73%的总部

    ·      马来西亚90%以上银行的总部

    ·      在马来投资的欧美公司83%的企业总部

    ·      中国来马来西亚投资90%以上企业的区域中心

     

    在这里买房,市场是确定的。

     

    双子塔、吉隆坡塔跟柏威年商圈之间的区域,可以说是吉隆坡的商务区,集中了很多的办公大楼,金融企业,是吉隆坡房价最高的区域,可开发的土地寥寥无几。

     

    而双子塔北边的区域,基本没有可开发的土地空地,所以吉隆坡发展的趋势是往双子塔南边向敦拉萨国?#24335;?#34701;中心片区?#30001;臁?/span>

     

    柏威年商圈是吉隆坡人流量最大、最热闹的地方,著名的夜市、星光大道也是紧靠柏威年商圈,形成了吉隆坡的商?#23707;?#24515;区。

                       

     

     

    敦拉萨国?#24335;?#34701;中心离柏威年直线距离700米左右,是马来西亚政府“大吉隆坡计划”中重要的组成部分,也是政策重点发展的片区,将会成为吉隆坡的金融中心区。在这个片区及附近,就像一个超级大工地,到处都在施工建设。

     

    下面是吉隆坡?#24179;?#21306;三角区域房价分布图,单位是马币/平方尺

                       

     

     

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