• 要不要投资马来西亚房产看这篇就够了

    2019-03-23  来源公众号 新加坡房产投资平台
     

    要不要投资马来西亚房产看这篇就够了

    资产配置预算允许的话马来西亚投资只选择吉隆坡并且要选择市中心区域
    随着产业转移“一带一路”政策的发展和国内房地产正常收紧的背景下马来西亚房产渐渐成为中国人海外置业的一个热门选择很多人问马来西亚房产到底值不值得投资

     

                       

     

    随着产业转移“一带一路”政策的发展和国内房地产正常收紧的背景下马来西亚房产渐渐成为中国人海外置业的一个热门选择很多人问马来西亚房产到底值不值得投资

     

    今天来写一写这方面?#20154;?#32467;论

     

    资产配置预算允许的话马来西亚投资只选择吉隆坡并且要选择市中心区域马来西亚其他城市除非是有生活工作的需要一律不建议投资

     

    1马来西亚房产的基本情况

     

    马来西亚房产大都是永久产权不过外国人不能直接拥?#22411;?#22320;而?#19988;?#20998;层地契的?#38382;?#22823;家共同拥?#22411;?#22320;和房屋的产权和使用权外国人不能直接拥?#22411;?#22320;所以自然就买不了带土地的别墅了

     

    马来西亚各州通常会设置外国?#26031;?#25151;门槛通常是50万马币-100万马币1马?#20197;?#31561;于1.66人民币吉隆坡的最低门槛是100万马币约人民币166万左右

     

    马来西亚房产还有一点好处就?#21069;?#29031;使用面积来卖并且都是精装修你在国内买一个50平的公寓到手可能只有40平左右其他都是电梯和公摊在马来西亚你买50平的得到的就是50平的房?#21360;?#21478;外马来西亚的房子还没有遗产税

     

     

    还有就是马来西亚的房产都是按?#23637;?#31243;进度分期付款每一个工程阶段都是需要政府验收后投资者才需要付下一个工程阶段的房款这项规定保障了投资者权益和房屋建造质量如果是刚起建的项目还款压力就低很多了因为在马来西亚房产从起建到交房通常需要3-4年左右如下图是个典型的分期付款流程

                       

     

     

    2马来西亚经济的基本情况

     

    马来西亚的经济表现

     

    马来政府积极推动消费和投资把?#25509;?#32463;济作为国家经济增长的新支柱鼓励发展旅游教育事业并且电子商业渗透率达到50%仅次于新加坡排名东南亚第二

     

    马来西亚产业结构多元在能源业汽车业钢铁业纺织业制造业电子业航运业旅游业金融服务业高科技产业个个开花

     

    近年全球市场对电机电子产品的需求?#20013;?#22686;长以及国际原物料价格上涨2017年马来西亚出口产业全年增长了19%同时也是2005年以来增长幅度最高的一年

                       

     

     

    马来西亚近年GDP年增长率十分强劲 2017年该国的GDP增长速度为5.9%步入世界上发展最快的国家行列

     

    据国际货币基金组织IMF统计预测依据如此速度发展马来西亚将在几年之后将进入发达国家的行列

                       

     

     

    下图是马来西亚未来几年的经济预测

                       

     

     

    2017年据美国BAV?#24378;投?#32423;大学沃顿?#33796;?#38498;研究报告马来西亚荣登世界最具投资价值国家榜首

                       

     

     

    马来西亚各地区的经济增长率如下其中吉隆坡年增长率达到了两位数

                       

     

     


     

    马来西亚的目标是在2020年成为世界高收入发达国家亚洲物流的门户?#20102;?#20848;金融中心与新加坡竞争东南亚贸易转运中心的地位

     

     

    亚洲顶级能源大国

     

    马来西亚拥有丰富的天然资源是亚洲主要的矿产出口国铁矿锡矿位居世界前列棕榈油橡胶产业全球第一

     

    马来的石油储量40亿桶天然气2.35万亿立方米是世界第三大液化天然气出口国东南亚第二大?#25512;?#29983;产国也是全球第三太阳光伏出口国

     

    2020年马来利用能源和地理位置的优?#24179;?#25104;为亚洲顶级能源大国中国会大量进口马来西亚的能源

     

    最近因为复杂的中东伊?#31034;质ƣ?#20351;得国际?#22270;?#26292;涨而马来西亚成为最大受益国之一

     

     

    和中国商界紧密合作

     

    近年来中国对马来西亚投资?#20013;?#21319;?#38534;?/span>

     

    中国已经连续8年成为马来西亚最大的贸易伙伴其中信息通讯技术?#26031;?#26234;能大数据云计算等前沿技术表现最为活跃2017年马来西亚与中国的贸易额达到近5000亿人民币

     

    中国也是马来西亚第二大的出口市场也取代美国和日本成为马来西亚第二大外资来源国

     

    据经济学人?#24378;?#27979;评在中国十大投资目的地排行榜中马来西亚排在第四位

                       

     

     

    并且马云马首富也频?#23707;?#39532;哈蒂尔会面马哈蒂尔表示欢迎中国投资项目马?#22484;?#31216;赞大马是对外资和商业投资友善的国家

     

    马云与马哈迪会面后表示马哈迪清楚地向他展示?#22484;?#27426;迎阿里巴巴和外汇投资项目并指马国?#19988;?#20010;对外资与商业投资友善的国家

                       

     

     

    如果把国家比做?#21892;保?#37027;么现在的马来西亚是世界?#27573;?#20869;一只极具潜力的绩优股在不久的未来每个人都会看到投资马来的巨大价值

     

     

    3吉隆坡的国内地位

     

    为什么马来西亚只投资吉隆坡呢

     

    吉隆坡是马来西亚的首都也是马来西亚最现代化的城市更是马来西亚经济文化商业中心有“世界锡都胶都”美誉毫不夸张地说吉隆坡就是马来西亚经济的心脏

                        

     

     

    吉隆坡市中心区域集中了马来西亚80%以上的外资企业总部,已吸引微软华为西门?#21360;?#38463;里巴巴等64家跨国公司投资设立区域中心几乎所有马来西亚的银行都在此区域设立总部各种国际企业随处可见五星级?#39057;?#26519;立国际化程度相当高相应的城市配套完善程度也是在马来西亚最好的这意味着吉隆坡的高收入群体远高于马来西亚其他城市

     

    吉隆坡毫无疑问是大马的核心借助于马来西亚政府的“大吉隆坡计划”以及“一带一路”的齐头并进吉隆坡成为马来西亚政府大力发展的首要重点区域现在的吉隆坡像一个“大工地”可以说几年后再看吉隆坡就不是今天这番景象了

     

    大马的经济核心发展政策核心都集中在吉隆坡其他城市是否能够真正发展起来这点就要打一个大大的问号但毫无疑问投马来西亚首都吉隆坡是最稳妥也是发展潜力最大

     

    4吉隆坡的国际地位

     

    世界国际城市排名第20位

     

    ?#26412;?#26102;间2018年11月14日由全球化与世界城市GaWC研究网络编制的全球城市分级排名中马来西亚首都吉隆坡扼守世界级一线城市宝座从2017年的第32名跃升至今年的20名超越深圳广州等城市与洛?#26604;丁?#33437;加哥并列

     

     

                       

     

     

    获得如此?#20848;?#24182;非偶然吉隆坡优越的投资环?#24120;?#33719;得了来自众多资本市场的关注其中来自中国的投资企业就数不胜数除了来自全球的各大国际顶尖企业许多个人投资者?#37096;?#22987;瞄准吉隆坡市场尤其是房地产市场他们不惜重金在吉隆坡置业有的甚至购置了好几套房投资自住两用

     

    全球游?#22836;?#38382;量最多的城市排第7位

     

    过去十年里万事达卡国?#39318;?#32455;每年根据受调查的132个城市的入境?#27599;?#20154;次对其进?#20449;?#21517;而在今年万事达指数分析更是扩大到全球162个城市在最近的数据上?#20801;G?#21513;隆坡拥有约1300万国际过夜游客位居榜单前列2018年的增长率为7.5%游客往往会在吉隆坡住5.5晚如此大的国际过夜游客数量每年都在稳定?#20013;?#22686;长所以在吉隆坡根本不用担心出租的问题

                       

     

     

    数据来源于万事达卡国?#39318;?#32455;国际过夜游客数据

     

    5吉隆坡的房价

     

    作为东盟发起国与创始国之一的马来西亚经济规模大概是泰国的四分之三但核心区的房价却只有泰国的?#35805;?#32780;比马来西亚经济总量更低的越南和柬埔寨核心区的房价这几年也经历了大涨所以对比下来我们发现与东南亚其他国家相比吉隆坡的房价与马来西亚本身的GDP总量并不匹配房价还是偏低的

     

                       

     

     

    国民生产总值vs. 首都核心地段房价

     

    如果再把马来西亚周边国家的人均GDP与核心区的房价做个比?#24076;?#21487;以更直观的发现虽然马来西亚属于当前东南亚区域中经济发展靠前的国家但首都吉隆坡的房价却并非在高点

    对比之下吉隆坡的房价几乎是周边国家的一股清流除了新加坡和文?#24120;?#39532;来西亚的人均GDP是东南亚里最高的甚至超过中国但拿吉隆坡的房价与?#26412;?#30456;比一切尽在不言中

                       

     

     

    人均GDP vs.首都核心地段房价

     

    如果按照国民平均富裕水平来对比最能承受本国的房价的国家那必须是马来西亚了

     

    因?#23435;?#20204;看到如果从经济基本面来看吉隆坡的房价目前是整个东南亚最健康的市场有相当的国家经济实力在支撑

     

     

    6吉隆坡房价周期

     

     

    房地产特殊的金融属?#35029;?#36171;予了房价一定的周期性从投资角度来看吉隆坡的房价与周边国家横向比?#29616;?#21518;是恰好处于低洼的如果再聚焦到马来西亚本身它当前的房价究竟处于历史周期的哪个阶段

     

    过去二十年来马来西亚一共经历了两次大的金融危机一?#38382;?/span>1997年一?#38382;?008年而马来西亚的房价在这两?#25373;?#26426;中的表现却非常有?#25176;裕?#32463;历冲击之后能迅速?#25351;?#20803;气

     

    1997年的亚洲金融危机期间马来西亚房价遭遇崩跌但在不到两年时间内迅速反弹马上走出了亚洲金融危机的颓势随后一直保持波动上涨的趋势

                       

     

     

    1997-2018年马来西亚房价指数数据来源马来西亚央行

     

    2008年金融危机之后马来西亚房价在2009年跌至谷底一年之后又踏上了加速反弹的阶段并在2013年再次达到房价顶峰

     

                       

     

     

    2008-2018年马来西亚房价指数数据来源马来西亚央行

     

    拉长时间线来看马来西亚的房价是有着比较明显的周期性的而且在经历外部冲击之后的?#25351;茨?#21147;也非常强

     

    但过去的几年可以称得上是马来西亚比较倒霉的几年各种丑闻缠身导致楼市价格从2013年的峰值开始往下走随后处于横平状态

     

    2018年马哈蒂尔上台重新调整经济政策和国家发展方向这位老将的出马一度被视为马来西亚经济转折的希望

     

    这也是为什?#27425;?#20204;选在当下这个时间点进入马来西亚东南亚的价值洼地房价处于下一个?#27492;?#21608;期的起点国家经济迎来新气象……

     

     

    7吉隆坡什么区域最有潜力

     

    吉隆坡最著名的地标建筑非双子塔莫属而由双子塔吉隆坡塔柏威年商圈三个点连成一个?#24179;?#19977;角圈过去只要谈到吉隆坡的房产就会听到“?#24179;?#19977;角圈”这个概念

                       

     

     

    吉隆坡的这个核心区并不大但它的经济地位却是马来西亚全国的核心

     

    这个区域聚集了

     

    ·      马来西亚100强公司73%的总部

    ·      马来西亚90%以上银行的总部

    ·      在马来投资的欧美公司83%的企业总部

    ·      中国来马来西亚投资90%以上企业的区域中心

     

    在这里买房市场是确定的

     

    双子塔吉隆坡塔跟柏威年商圈之间的区域可以说是吉隆坡的商务区集中了很多的办公大楼金融企业是吉隆坡房价最高的区域可开发的土地寥寥无几

     

    而双子塔北边的区域基本没有可开发的土地空地所以吉隆坡发展的趋势是往双子塔南边向敦拉萨国?#24335;?#34701;中心片区?#30001;?/span>

     

    柏威年商圈是吉隆坡人流量最大最热闹的地方著名的夜市星光大道也是紧靠柏威年商圈形成了吉隆坡的商?#23707;?#24515;区

                       

     

     

    敦拉萨国?#24335;?#34701;中心离柏威年直线距离700米左右是马来西亚政府“大吉隆坡计划”中重要的组成部分也是政策重点发展的片区将会成为吉隆坡的金融中心区在这个片区及附近就像一个超级大工地到处都在施工建设

     

    下面是吉隆坡?#24179;?#21306;三角区域房价分布图单位是马币/平方尺

                       

     

     

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